Camera di Consiglio

Il telegramma dell’agenzia fa concludere il preliminare di compravendita di un immobile – Il proprietario di un appartamento, posto in vendita tramite un’agenzia, riceveva una proposta irrevocabile avente efficacia entro un determinato termine da un cliente dell’agenzia stessa ad un prezzo inferiore rispetto alla richiesta, proposta questa comunicatagli dal mediatore ed accettata per scritto. Di tale accettazione veniva data notizia al proponente dall’agenzia stessa a mezzo telegramma.

Il contenzioso che è scaturito tra le parti è il seguente: il venditore, considerato che la sua accettazione era stata comunicata al proponente a mezzo telegramma dall’agenzia nel termine previsto, riteneva essersi concluso il contratto preliminare, mentre il proponente sosteneva non essersi concluso alcun contratto, non potendo essere considerata valida accettazione la comunicazione della stessa da parte di un terzo (l’agenzia appunto).

La norma che deve essere correttamente interpretata per disciplinare la questione è l’art. 1326 del Codice Civile, il quale stabilisce: ”Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”. Nel caso di specie la proposta era stata fatta dall’acquirente, l’accettazione era stata fatta dal venditore, ma essa era stata trasmessa all’agenzia e non all’acquirente, il quale non aveva mai ricevuto l’accettazione stessa, ma unicamente la notizia di quest’ultima datagli dall’agenzia a mezzo telegramma. E’ evidente che se l’accettazione fosse stata trasmessa direttamente da parte del venditore all’acquirente, il contratto preliminare di compravendita sarebbe dovuto essere certamente considerato concluso, ma così non è stato.

Pertanto i Giudici si sono trovati nella necessità di decidere se la comunicazione dell’accettazione fatta da parte di un terzo (nel caso l’agenzia) a chi aveva fatto la proposta fosse o meno sufficiente a ritenere rispettati i presupposti di cui all’art. 1326 del Codice Civile per poter considerare il contratto concluso.

In primo grado il Tribunale di Milano ha ritenuto che il telegramma, trasmesso da un c.d. nuncius (cioè l’agenzia), costituiva adeguata forma scritta per la comunicazione dell’accettazione stessa e, pertanto, il contratto doveva considerarsi concluso. Di avviso totalmente diverso è stata la Corte d’Appello la quale, ritenendo che l’accettazione in un contratto preliminare di compravendita dovesse farsi in forma scritta e che tale accettazione dovesse pervenire al proponente in tale forma entro il termine di efficacia della proposta, ha completamente rivoltato la decisione ritenendo, quindi, il contratto non concluso.

La soluzione definitiva è stata data dalla Corte di Cassazione, la quale ha dato un’interpretazione, diremmo, letterale dell’art. 1326 del Codice Civile, nel senso che detta norma dispone la necessità della “conoscenza” da parte del proponente dell’accettazione dell’altra parte e detta conoscenza, quindi, può avvenire con ogni mezzo, pertanto anche con il telegramma dell’agente, non essendo indispensabile la completa trasmissione dell’atto stesso di accettazione.

Se pur, da un punto di vista strettamente letterale, la decisione appare corretta, resta la perplessità di una chiara problematica di carattere pratico, in quanto ci troveremmo di fronte ad un contratto concluso senza che una parte abbia materialmente in mano l’atto di accettazione.

[NdR – L’autore dell’articolo, avvocato, è membro del “Progetto Mediazione” del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Roma]