Locazione in tempi di Covid 19
Qual è la situazione dei contratti di locazione e, il pagamento dei relativi canoni in questo momento di pandemia? Come noto, al fine di tutelare il diritto alla salute dei cittadini, abbiamo vissuto un periodo di quasi totale lockdown, che ha provocato una paralisi dell’economia senza precedenti. Il problema economico viene sentito da tutti, ma va posta attenzione nei confronti di coloro che hanno dovuto sostenere le spese del canone di locazione di un immobile, talvolta senza poterne usufruire; asti pensare ai lavoratori fuori sede o a molti studenti universitari.
Fondamentalmente, il contratto di locazione si basa su uno scambio: in cambio del pagamento di una somma, il proprietario di un immobile concede il proprio bene, affinché l’altra parte ne possa usufruire, per un determinato periodo.
E come per tutti i contratti, qualora una delle parti non adempia ai propri obblighi, il contratto si risolve, vale a dire viene meno, ma non senza conseguenze. Normalmente, se il proprietario non riceve il corrispettivo per l’utilizzo del proprio immobile, può proporre domanda di sfratto o chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, oltre al risarcimento di eventuali danni subiti.
Possiamo trovare anche ipotesi come, ad esempio, l’impossibilità sopravvenuta che in questi giorni è stata più volte citata anche sulla stampa. Si tratta di una fattispecie che si può verificare dopo la conclusione del contratto, e non deve essere stata causata dal debitore ed essere del tutto inevitabile (nel linguaggio giuridico, si parla di “forza maggiore”), che esonera il debitore dalla propria responsabilità.
Veniamo al dunque: l’emergenza sanitaria riguardante il Covid, potrebbe essere considerata un evento di “forza maggiore”?
Orbene, alla luce del lockdown e di tutti i correlati provvedimenti legislativi che si sono susseguiti, sicuramente, la pandemia ha per certo i caratteri dell’imprevedibilità e straordinarietà e, pertanto, l’inquilino, laddove non voglia risolvere il contratto, come nel caso dello studente fuori sede, potrà chiedere la sospensione dei canoni e riprendere il pagamento non appena possibile. Dall’altra parte, il proprietario potrà sempre modificare equamente le condizioni del contratto, avendo tutto l’interesse che il contratto non venga meno. Ma si tratta di ipotesi demandate alla volontà delle parti, non avendo i provvedimenti emessi previsto alcunché sul punto.
Per quanto riguarda la risoluzione del contratto, la legge impone dei termini di preavviso per recedere ma, oggi, l’emergenza sanitaria nazionale potrebbe configurare una “giusta causa” di recesso, senza rispettare i termini legali di preavviso. Ogni valutazione sarà demandata alla valutazione del competente tribunale in caso di contestazione, ma si tratta di ipotesi perseguibili.
In ogni caso, i Decreti hanno previsto, per tutelare i cittadini in situazioni di indigenza correlata al Covid, la sospensione degli sfratti fino al 30 giugno.
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