Camera di Consiglio
DISDETTA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE DA PARTE DI UNO DEI COMPROPRIETARI – Quando un bene è in comproprietà e si desidera locarlo, è bene significare che, in base all’art. 1105 c.c. (che si occupa di comunione), è necessario il consenso di tutti i comproprietari (oppure che lo stipulante abbia la delega degli altri o, comunque, della maggioranza dei comproprietari).
Dunque, nel caso in cui il contratto di locazione non dovesse essere sottoscritto da entrambi i titolari del bene, potrà essere firmato solo da uno di questi, ma solo nel caso in cui non vi sia un’espressa opposizione da parte dell’altra.
In caso di disdetta, il principio è il medesimo. Dunque, cosa accadrebbe nel caso di due proprietari pro indiviso al 50% ciascuno di un immobile (indivisibile, ex art. 1112 c.c.) già locato, qualora solo uno di questi vorrebbe procedere alla disdetta del contratto di locazione?
Secondo un principio oramai consolidato dalla Corte di Cassazione, in tema di tutela del diritto di comproprietà, vige il principio della concorrenza di pari poteri gestori in capo a tutti i comproprietari, poiché vi è comunanza di interessi, e, alla luce di ciò, ciascuno potrebbe agire “contro chi vanti […] diritti di godimento sul bene, attesa la comunanza d’interessi tra tutti i contitolari del bene medesimo, tale da lasciar presumere il consenso di ciascuno all’iniziativa giudiziaria volta alla tutela degli interessi comuni, salvo che si deduca e si dimostri, a superamento di tale presunzione, il dissenso della maggioranza degli altri comproprietari (cfr., in tal senso, Cass., sent. 31.01.2008 n. 2399). Pertanto, l’accordo tra i comproprietari si presume, sino a prova contraria, che può essere rappresentata anche dal semplice dissenso degli altri comproprietari (o della maggioranza di essi).
È evidente, pertanto, che al fine di paralizzare la domanda di rilascio, il comproprietario-conduttore potrà limitarsi a opporre, e a dimostrare, la carenza di legittimazione di colui che agisce nei suoi confronti, sussistendo, al riguardo, il dissenso della maggioranza dei comproprietari, oppure del 50% di questi, senza che sia necessario che costoro intervengano in giudizio (cfr.: Cass., sent. n. 2399/2008). Dunque, il consenso dell’altro comproprietario si presume, ma fino a prova contraria (come, ad esempio, un dissenso palese e dimostrato).
La richiamata sentenza della Suprema Corte è fondamento, altresì, di successive pronunce di merito, tra le quali si annovera la sentenza n. 3447/2018 emessa dal Tribunale di Aosta, secondo il quale la parità dei poteri gestori da parte di ognuno dei comproprietari, potrebbe far presumere il consenso espresso da uno come comune a tutti, salvo che si deduca e si dimostri il dissenso della maggioranza (o del 50%) degli altri: “la disdetta per finita locazione comunicata dall’odierna istante alla parte conduttrice deve ritenersi, perciò, inefficace, a fronte del provato dissenso dei comproprietari dell’immobile locato”.
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